jusbrasil.com.br
21 de Outubro de 2020

Promessa de compra e venda e a responsabilidade do promitente comprador e promitente vendedor em relação às taxas condominiais

Direito Imobiliário. Direito Contratual.

Paula Lidiane de Souza Prado Gabriel, Advogado
há 2 meses

1) Objeto do contrato de promessa de compra e venda.

Hoje trataremos do contrato de promessa de compra e venda, e as questões atinentes à responsabilidade dos pagamentos das taxas condominiais.

Apesar de o nome ser bastante sugestivo, inicio ressaltando que “contrato de compra e venda” difere de “promessa de compra e venda”.

O contrato de promessa de compra e venda, regulado pelos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, visa regular a forma como se concretizará a compra e venda do imóvel.

E o que isso significa?

No caso, o contrato de promessa de compra e venda poderá estabelecer algumas normas, como: (i) prazo para pagamento (respectivas datas); (ii) prazo para entrega; (iii) proibição de arrependimento.

Assim, antes que todos estes requisitos sejam cumpridos, o promitente comprador não tem o domínio do imóvel objeto do negócio em questão, não é seu proprietário.

Passemos à analise do segundo ponto de estudo de hoje: taxas condominiais.

2) O que são taxas condominiais?

No condomínio edilício (prédio, por exemplo) todos os proprietários dos imóveis que o compõe devem arcar de forma igualitária pela manutenção da área comum a todos os condôminos (área de lazer, elevador, garagem, etc.), pagamento dos salários dos empregados do condomínio, e qualquer outra despesa extraordinária que apareça.

Por esse motivo, todos os condôminos devem, mensalmente, pagar um valor, fixado em Assembleia (reunião dos condôminos), suficiente para arcar com as despesas acima relacionadas.

Este valor chamamos “taxas condominiais”.

3) Responsabilidade do pagamento de taxas condominiais quando o promitente comprado é imitido na posse do imóvel.

Acima resultou fixada a premissa de que o condômino / proprietário é responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

Mas, imaginemos a seguinte hipótese: o promitente comprador é imitido na posse do imóvel, ou seja, passa a ocupar o imóvel antes de adquirir a propriedade, antes de que sejam cumpridas todas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda.

Nesse caso, de quem é a responsabilidade do pagamento das taxas condominiais? Promitente comprador ou promitente vendedor?

Pois bem.

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do Recurso Especial n. 1.345. 331/RS, em sede de recurso repetitivo (art. 535, CPC), o problema hoje trabalhado é resolvido mediante a observância de algumas regras, fixando dessa maneira quando o promitente comprador também será responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

Cito-as:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

Destrinchando os requisitos fixados pelo STJ, deve ser observado, quando da cobrança de taxa condominial do promitente comprador e do promitente vendedor, as seguintes questões:

(i) o que fará (conforme o caso) com que a cobrança da taxa condominial recaia sobre o promitente comprador é o fato de ele passar a ocupar o imóvel;

(ii) não havendo registro do contrato em cartório, ambos, promitente vendedor e promitente comprador poderão ser responsabilizados pelo pagamento das taxas condominiais;

(iii) o promitente vendedor não será mais responsável pelo pagamento das taxas condominiais, no caso de ocupação do imóvel pelo promitente comprador, ser tal informação (ocupação) for repassada de forma inequívoca à administração do condomínio;

(iv) o promitente comprador será responsabilizado, unicamente, pelas taxas condominiais do período correspondente àquele que ocupou o imóvel.

Com isso, esclarecemos mais um assunto que permeia o Direito Imobiliário.

Espero ter conseguido explicar de forma clara o objeto de estudo de hoje.

Para ficar por dentro de mais dicas de Direito, deixo aqui o link do meu IG, onde posto diariamente alguma informação na área do Direito do Consumidor, Imobiliário e Tributário: https://www.instagram.com/paulaprado.adv/

Gostou, aperte o “joinha” em cima da publicação, e recomende o meu texto.

Até mais.

0 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)